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09年物业管理师辅导资料:房屋维修计划管理

http://www.dnwx.com 来源:互联网 作者:.dnwx.com 时间:2014-02-16

  房屋维修计划管理的意义和任务

  1.房屋维修计划

  计划作为企业管理的重要职能之一,它是对企业生产经营活动的事先安排。房屋维修计划作为物业管理公司的一项重要管理职能,是对物业管理公司所管房屋开展维修活动的事先安排。房屋维修计划的内容主要包括在一定时期内有关房屋维修的计划目标、实施方案和相应的保证性措施。

  所谓房屋维修的计划目标是指物业管理公司在计划期内必须完成的维修工作的数量、质量和效益等方面的标准。其中维修工作的数量是指在计划时期内预期对所需维修的房屋、房屋的部位、维修工作的内容及相应的实物工程量和工作量的一种规定。维修工作质量是指对计划期内所需维修的房屋的质量要求。维修工作效益是指维修成果与成本的关系,具体反映在维修工程成本、劳动生产率及维修工程工期等效益指标上。

  作为房屋维修计划内容之一的实施方案,是指为实现维修计划目标而采取的工作方法和步骤。实施方案的内容包括计划期内维修工作的时间安排、实施维修工作的方式、维修工程的技术方案及组织措施等内容。

  房屋维修计划的保证性措施是指为确保维修计划目标及相应实施方案的实现而做的辅助性计划。其内容包括房屋维修资金使用计划、物资供应计划、劳动力计划及技术支持计划等。

  房屋维修计划是一项专业性强又具体的工作计划,为了全面规划物业管理公司的房屋维修工作,必须从不同层次、不同角度编制计划,并做好各种计划之间的综合平衡工作,理顺各种计划之间的关系,使之成为相互联系、相互影响、协调一致的计划体系。

  2.房屋维修计划体系

  从系统的观点讲,企业属于一个有着具体目标的人造系统,构成企业的各个部门、各个单位及各种要素之间存在着相互联系、相互制约的系统关系。房屋维修作为物业管理公司生产经营活动的组成部分,其活动的开展必然要受公司内部其他部门和活动的制约。所以房屋维修不仅仅是物业管理公司内部房屋维修部门的工作,而且是全公司生产经营活动的一部分。为了使房屋维修工作得以正常开展并取得良好的效益,我们必须构造并协调房屋维修部门与全公司各个层次及各个部门之间的关系。而房屋维修计划作为全面指导公司开展房屋维修活动的指导性文件,则必须围绕维修工作的正常开展,对物业管理公司内部各层次、各部门的工作作出相应的安排。为此,在房屋维修计划中,必须编制一系列相互联系、相互影响的计划,并做好各种计划之间的综合平衡工作,使它们成为一个有机的整体。所谓房屋维修计划体系是指以房屋维修施工计划为中心,由一系列相互联系、相互影响的计划所组成的体系。

  房屋维修计划体系中的各种计划,按不同的分类标准可分为不同的类型。

  首先,按计划内容分,可分成房屋维修施工计划和企业各部门的保证性计划两类。房屋维修施工计划是直接指导物业管理公司开展房屋维修工作的计划文件,具有主体计划的性质。而物业管理公司各部门围绕房屋维修施工计划的实现而做的保证性计划,如材料采购供应计划、劳动力计划、机具供应计划、资金使用计划等,均属于辅助性计划。制定房屋维修计划时,必须处理好维修施工计划与其他保证性计划的系统关系,保持计划内容、形式、数量、质量指标的相互适应、相互协调及相互统一。同时,还必须根据房屋维修工作的特点,不断调整、完善维修计划的内容和指标,努力促进维修工作的正常开展,确保物业管理公司房屋维修计划的全面贯彻实施。

  其次,按计划期的长短分,房屋维修计划可分为年度计划、季度计划和月度计划。房屋维修年度计划是物业管理公司对其年度维修工作的事先安排。由于计划期较长,所以计划内容比较粗糙,属于控制性计划。房屋维修季度和月度计划是管理公司对其季度和月度内预期需要开展维修工作的事先安排,它是具体指导维修工作的计划文件,属于操作性或实施性的计划。

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